집주인이 보증금 일부를 월세로 바꾸자고 하거나, 반대로 세입자가 목돈을 돌려받고 월세를 내고 싶을 때가 있습니다. 이때 월세를 얼마로 정해야 적정한지, 바꾸는 것이 나에게 이득인지 판단하는 기준이 전월세 전환율입니다.
전환율은 월세를 연 이율로 바꾼 값
전환율은 1년치 월세를 줄어든 보증금으로 나눈 비율입니다.
전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 - 바뀐 보증금)
전세 3억 원을 보증금 1억 원에 월세 75만 원으로 바꿨다면, 줄어든 보증금 2억 원에 대해 1년에 900만 원을 내는 셈이니 전환율은 4.5%입니다. 전월세 전환율 계산기는 전환율에서 월세를, 월세에서 전환율을 양쪽으로 계산합니다.
계약 중이라면 법이 상한을 둔다
계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 돌리는 경우, 주택임대차보호법 제7조의2가 전환율의 상한을 정합니다. 아래 두 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율(시행령 제9조)
기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 위 예시에서 월세가 75만 원을 넘으면 상한을 넘는 것이고, 넘는 부분은 효력이 없습니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계산할 때마다 한국은행에서 현재 값을 확인하세요.
처음 맺는 계약이라면 이 상한은 적용 대상이 아니고, 월세는 주변 시세와 당사자 합의로 정해집니다. 그래도 지역 시세와 이 상한을 함께 알고 있으면 협상의 기준점이 됩니다.
세입자에게 어느 쪽이 유리한가
전세를 월세로 바꾸면 돌려받은 목돈을 다른 곳에 쓸 수 있습니다. 판단의 핵심은 그 목돈으로 얻는 이익이 월세보다 큰가입니다.
| 비교 대상 | 월 환산 |
|---|---|
| 줄어든 보증금 2억 원에 대한 월세 (전환율 4.5%) | 750,000원 |
| 2억 원을 연 3% 예금에 넣었을 때 세후 이자 | 약 423,000원 |
| 전세대출 2억 원의 연 4% 이자 | 약 666,667원 |
- 목돈을 예금에 둘 계획이라면 월세 75만 원이 세후 이자 42만 원보다 커서 전세가 유리합니다.
- 2억 원을 전세대출로 마련했다면 월세 75만 원과 대출 이자 67만 원을 비교합니다. 이 예시에서는 여전히 전세 쪽이 조금 유리하지만, 대출 금리가 오르면 역전될 수 있습니다.
- 돌려받은 돈으로 더 높은 이자의 빚을 갚는다면 월세로 바꾸는 쪽이 나을 수 있습니다.
예금 이자는 예금 이자 계산기로, 대출 이자는 대출 상환 계산기로 각자 조건에 맞춰 넣어 보세요.
숫자 말고 따져 볼 위험
전세는 목돈을 맡기는 만큼 보증금을 돌려받지 못할 위험을 안습니다. 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖추고, 집의 시세 대비 보증금과 선순위 채권이 얼마인지 등기부로 확인하는 것이 기본입니다. 보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 계약 전에 확인해 두면 좋습니다.
월세는 이 위험이 줄어드는 대신 매달 나가는 돈이 고정됩니다. 소득이 불안정한 시기라면 계산상 유리해도 월세 부담이 부담으로 다가올 수 있습니다.
이사하는 달의 정산
월 중간에 이사하면 그 달 월세를 머문 날짜만큼 나눠 내야 합니다. 분모를 그 달의 달력 일수로 잡느냐 일괄 30일로 잡느냐에 따라 몇천 원이 달라지는데, 법으로 정해진 방식은 없고 당사자끼리 정합니다. 월세 일할 계산기에 날짜를 넣으면 두 방식의 금액이 나란히 나옵니다. 입주일과 퇴거일을 계약서에 적을 때 어느 방식으로 정산할지도 함께 적어 두면 뒷말이 없습니다.